Договор между ТСЖ и УК на управление домом / A& T Group Юридическая компания . Многоквартирный дом - вещь сложная, управление им невозможно без целого багажа знаний и умений, а значит, требует привлечения профессионалов. Между тем из сказанного не следует делать вывод о том, что ТСЖ изначально проигрывает управляющей компании. Кроме того, на наш взгляд, противопоставление двух способов управления - посредством ТСЖ и управляющей организации - не имеет под собой достаточных оснований: ТСЖ и управляющая организация могут взаимовыгодно сосуществовать. Привлечение ТСЖ управляющей компании к управлению многоквартирным домом возможно целым рядом способов. Ранее на страницах журнала < 1> уже рассматривались две основные модели взаимодействия ТСЖ и управляющей организации. Обслуживание многоквартирного дома работниками ТСЖ: основные должности и функциональные обязанности. Обслуживание домов ТСЖ: управляющая компания решает юридические и технические вопросы. Договор на предоставление и оплату коммунальных. Организовать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание Многоквартирного дома и уведомить Собственников помещений и ТСЖ о . Приложения к настоящему Договору: Приложение . ТСЖ «ЖК Промышленный» Собственник. Многоквартирный дом - вещь сложная, управление им невозможно без целого багажа ТСЖ управлять многоквартирным домом или заключить договор на по обслуживанию и содержанию общего имущества многоквартирного. Адрес многоквартирного дома, в отношении которого будет. В данной статье мы более детально изучим различные варианты заключения договора управления между ТСЖ и управляющей организацией, их плюсы и минусы, а также моменты, на которые необходимо обратить внимание при заключении такого договора.< 1> См. ЖК РФ ТСЖ вправе: - - заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества; - - выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги. Согласно ст. 1. 62 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ, осуществляется с учетом положений разд. ЖК РФ предусмотрена обязанность правления ТСЖ управлять многоквартирным домом или заключить договор на управление им. Таким образом, правовые основания заключения интересующего нас договора имеются. Но прежде чем заключать такой договор, необходимо определиться, как должны быть выстроены отношения между управляющей организацией и ТСЖ, ведь именно этим отношениям договор будет призван придать правовую форму. Модели управления ТСЖ многоквартирным домом с привлечением управляющей организации. Модели взаимодействия ТСЖ и управляющей организации могут быть следующие: 1) управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт - наемным штатным персоналом ТСЖ; 2) управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт - подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с товариществом; 3) управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт - штатным персоналом управляющей организации; 4) управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт - подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с управляющей организацией. Рассмотрим каждую из этих моделей. Модель 1. Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт - наемным штатным персоналом ТСЖ. В рамках данной модели активную роль играет правление ТСЖ, которое нанимает штатный персонал для выполнения работ по обслуживанию и содержанию общего имущества многоквартирного дома (это могут быть работники различных профессий, начиная с сантехника и дворника и заканчивая начальником охраны и главным инженером), проводит общее собрание для утверждения бюджета товарищества, может выбирать управляющую организацию, решает текущие вопросы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом управляющая организация руководит работами, выполняемыми персоналом товарищества, согласованными с правлением и общим собранием ТСЖ, может решать финансовые вопросы. Также в договоре можно предусмотреть обязанность управляющей организации по ведению работы с неплательщиками. Таким образом, отметим следующие положительные черты данной модели. Прежде всего, профессиональное управление многоквартирным домом. Деньги от собственников поступают на расчетный счет ТСЖ, то есть собственники, правление и ревизионная комиссия ТСЖ могут отслеживать перемещение денежных средств со счета ТСЖ. Правление ТСЖ имеет те же интересы, что и собственники, при этом обладает достаточным числом полномочий и обязанностей, чтобы не оставаться пассивным. Крайне важно, что управляющая организация ограничена рамками заказанных работ и услуг и получает вознаграждение только за фактически выполненные работы, то есть за результат. Поскольку для управляющей организации ТСЖ - один из клиентов, стоимость услуг управления может быть гораздо ниже, чем при самостоятельном управлении ТСЖ. Также актуально, что ТСЖ при таком способе управления не теряет возможности накапливать на своем счете средства на капитальный ремонт без налогообложения. Среди недостатков данной модели можно выделить следующие. Главный недостаток заключается в необходимости наличия достаточно широкого штата работников ТСЖ, которым нужно платить постоянно, вне зависимости от качества и объема выполненных работ, а также производить отчисления с заработной платы. Кроме того, товарищество должно иметь свою материально- техническую базу для обслуживания дома. Как правило, ТСЖ не могут позволить себе нанять необходимое количество высококвалифицированных сотрудников, поэтому в штате зачастую появляются специалисты широкого профиля, что не всегда положительно сказывается на качестве работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Также нельзя не оценить и тот факт, что даже при переложении функций по управлению на управляющую организацию правление ТСЖ будет контролировать работу своих штатных работников вместе с ней. Модель 2. Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт - подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с товариществом. В рамках данной модели управление осуществляет управляющая организация, которая контролирует подрядные организации, выполняющие конкретные работы. Заключает договор с этими организациями ТСЖ, при этом оплата таких работ производится непосредственно по каждому из договоров за результат с расчетного счета ТСЖ. То есть в данном случае, кроме функций управления, управляющая организация может взять (а может и не взять) на себя функции агента по подбору подрядных организаций, поэтому возможно заключение агентского договора (его плюсы и минусы рассмотрим ниже). При заключении договора согласно рассматриваемой модели необходимо предусмотреть, кто осуществляет приемку выполненных работ, - управляющая организация или правление ТСЖ. На наш взгляд, акт приема- передачи выполненных работ должен подписываться и представителем управляющей организации, и представителем ТСЖ. Что касается положительных моментов данного варианта, то к плюсам рассмотренной выше модели 1 добавляются следующие: - - у ТСЖ нет необходимости создавать значительную материально- техническую базу и содержать большой штат работников, при этом управление, обслуживание и ремонт выполняются на должном профессиональном уровне; - - управляющую организацию можно сменить, а деловые контакты, налаженные связи с подрядчиками останутся. К недостаткам данной модели для ТСЖ относится только тот факт, что правление ТСЖ по- прежнему не сможет самоустраниться от контроля исполнения обязательств по договорам как управляющей, так и подрядными организациями. В целом мы считаем, что рассмотренная форма сотрудничества ТСЖ и управляющей организации наиболее продуктивна и выгодна для ТСЖ, но только при наличии грамотного и детально расписанного договора. Подводные камни, с которыми можно столкнуться при заключении договора, будут рассмотрены ниже. Модель 3. Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт - штатным персоналом управляющей организации. Эта модель - одна из наиболее часто встречающихся в практике ТСЖ. Предметом договора, заключаемого в рамках данной модели, является выполнение управляющей организацией своими силами работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме. То есть ТСЖ ежемесячно перечисляет на счет управляющей организации денежные средства за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги в размере, установленном в договоре. К плюсам профессионального управления, свойственным рассмотренным ранее моделям, можно добавить довольно существенный - управляющая организация в одном лице отвечает за весь комплекс работ, выполняемых в доме. Кроме того, правлению ТСЖ необходимо контролировать не несколько организаций, а только одну. Между тем появляется целый ряд недостатков договоров такого рода. Во- первых, следует понимать, что собственники помещений имеют возможность контролировать только результаты деятельности по управлению многоквартирным домом и его содержанию, но не использование средств, перечисляемых управляющей организации: сэкономленные на обслуживании и ремонте средства - прибыль управляющей организации. Во- вторых, если ТСЖ надумает сменить управляющую организацию, то необходимо будет искать исполнителей работ и услуг по обслуживанию и содержанию дома. В- третьих, управляющая организация не всегда предложит специалиста того или иного рода лучше и дешевле, чем это сделает специализированная (обслуживающая) организация. К сожалению, нам известны случаи, когда при заключении договора управления ТСЖ передает все свои права и обязанности управляющей организации, при этом либо у него вообще нет своего расчетного счета (что грубо нарушает законодательство), либо счет ТСЖ всегда остается пустым, так как все деньги от собственников помещений поступают на счет управляющей организации, а ТСЖ не имеет даже возможности оплатить обслуживание своего расчетного счета, работу бухгалтера и иные необходимые затраты. Другими словами, существование ТСЖ в таком случае носит номинальный характер. Между тем при уже существующем ТСЖ гораздо легче просто пересмотреть условия договора с управляющей организацией, нежели с нуля создавать ТСЖ и с чистого листа учиться управлять многоквартирным домом. О заключении договоров на предоставление жилищно- коммунальных услуг с собственниками жилья, не являющихся членами ТСЖИнформация для потребителей В управление Роспотребнадзора по ТО поступают жалобы потребителей - собственников жилых помещений, проживающих в многоквартирных домах, где созданы ТСЖ, но не являющихся членами товариществ на то, что правление ТСЖ не заключает с ними договор на предоставление жилищно- коммунальных услуг. ЖК РФ целью создания ТСЖ является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме. ЖК РФ предусмотрено право ТСЖ заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества, а пп. ЖК РФ обязывает товарищество заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества. ЖК РФ, в соответствии с которыми члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества (то есть в порядке, установленном на общем собрании членов ТСЖ). А собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом. Во- первых, отношения между ТСЖ и собственниками помещений носят обязательственный характер и возникают из закона и договора, а значит, в силу ст. ЖК РФ к рассматриваемым договорам применяются общие нормы Гражданского кодекса о договорах, обязательствах и сделках. Во- вторых, с членами ТСЖ договоры на оказание коммунальных услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома не заключаются, и отношения строятся на основании устава и решений общих собраний членов ТСЖ. С собственниками, не являющимися членами ТСЖ, заключение договоров обязательно. Жилищный кодекс же обязанность по заключению договора с собственником, не являющимся членом ТСЖ, полностью возлагает на ТСЖ (пп. ЖКРФ), не предусматривая подобную обязанность для собственника помещения. Поскольку к данному договору применяются общие положения о договорах, содержащиеся в Гражданском кодексе, для него обязательна письменная форма, а порядок заключения договора в данном случае регулируется ст. ГК РФ, в соответствии с которой ТСЖ должно направить проект договора (оферту) собственнику помещения. Последний в 3. 0- дневный срок обязан направить извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (то есть составить протокол разногласий к проекту договора). Если ответа от собственника помещения не последовало, ТСЖ, как правило, считает свою обязанность исполненной, но договор так и остается незаключенным. При этом условия предоставления услуг и выполнения работ ежегодно утверждаются на общем собрании членов ТСЖ, где устанавливается их перечень и стоимость (которые являются существенными условиями рассматриваемого договора). ТСЖ обязано управлять всем комплексом имущества многоквартирного дома, а собственники, не являющиеся членами ТСЖ, не могут отказаться от предоставления им данных услуг, так как в силу п. ЖК РФ выделение доли в праве общей собственности на имущество многоквартирного дома в натуре невозможно.
0 Comments
Leave a Reply. |
Details
AuthorWrite something about yourself. No need to be fancy, just an overview. ArchivesCategories |